《关于聊城市物业服务收费有关事项的通知》文稿解读

一、文件出台背景

  我市目前物业服务收费标准实行的是星级管理，2021年10月，市住房城乡建设局等3部门下发了《聊城市普通住宅前期物业公共等级服务等级标准》，依据住宅小区物业服务需求的不同，将物业服务质量分为5个等级，服务内容和要求均发生了改变，加上物业收费管理政策的变化，现行物业服务收费的管理模式、定价方式、指导价标准等已不能适应新情况，为进一步完善我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，需要对现行物业服务收费政策进行修订。

  二、出台目的

  出台本《通知》，有利于进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进我市经济社会健康稳定发展。

  三、本《通知》的主要内容

  （一）明确价格管理权限。东昌府区、经济技术开发区、高新技术开发区、江北水城旅游度假区（以下简称“四区”）实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费，其基准价格及其浮动幅度由市发改部门会同市住房城乡建设主管部门（以下称物业主管部门）制定，报同级人民政府批准后向社会公布执行；其他县（市、区）实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务费、停车服务费、车位场地使用费和普通住宅车位租赁费，其基准价格及浮动幅度由当地发展改革部门会同物业主管部门制定，报同级人民政府批准后向社会公布执行。

  （二）维持原前期物业收费指导价格。前期普通住宅物业公共服务收费共分五个等级，未配备电梯一等到五等基准标准每月每平方米分别为0.3元、0.5元、0.7元、0.9元、1.2元，配备电梯一等到五等基准价格每月每平方米分别为0.7元、0.9元、1.1元、1.4元、1.7元。停车服务费的基准价格每月室内25元、室外20元，车位租赁费、车位场地使用费基准价每月室内180元、室外100元。公共物业服务费和车辆租赁费与停车服务费的浮动幅度都是在基准价格的基础上上下浮动10%。

  （三）明确了前期物业收费的减免情形和幅度。因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。属于普通住宅前期物业服务的，市内“四区”减免比例为30%。

  普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，具体规定由双方协商约定），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

  普通住宅前期物业服务期间，车位使用人如不使用停车位，应提前告知物业服务企业，经双方确认后，自告知之日连续超过1个月（含）未停放机动车的，免收停车服务费。

  （四）规范了公共收益的来源、用途和管理方式。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未做决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

  物业服务企业代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，由“双过半”业主与物业服务企业协商确定，协商确定前暂按收益资金的20%扣除；业主大会成立后，普通住宅和其他物业由业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商确定。

  （五）完善了物业服务公示的内容。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，公示企业名称、服务内容、提供的物业服务的等级、服务标准、等级对应的普通住宅物业服务收费政府指导价等，自觉接受业主的监督。

  （六）删除了物业服务企业价格备案的内容。根据省住房和城乡建设厅等18部门联合印发《关于落实疫情常态化防控举措支持物业服务行业健康发展的通知》（鲁建物字〔2020〕8号）第三条第九项“取消普通住宅前期物业服务合同及物业服务收费标准向价格主管部门备案制度”。物业服务企业无需向价格主管部门进行价格备案。

  四、其他事项

  1.物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，通过电子信息平台、公示栏等形式公示企业名称、服务内容、提供的物业服务的等级、服务标准、等级对应的普通住宅物业服务收费政府指导价、具体收费项目及标准、收费依据、收费减免政策及程序、计费起止时间，以及政务服务热线12345、物业公司的服务电话等内容进行公示，自觉接受业主的监督。

  2.各级价格主管部门、物业主管部门、市场监管部门和其他有关部门按照各自职责和管理权限，负责本区域内物业服务收费的监督管理与相关工作。

  3.未涉及条款按照《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》《聊城市物业管理条例》等有关规定执行。

  4.本通知自2022年9月1日起执行，有效期至2025年8月31日。

  联系人：市发改委价格管理科 

  联系电话：0635-8221317